Vendre à Aubagne : DPE, audit des biens E, F et G et repères pour négocier

10 442 diagnostics enregistrés composent la base locale utilisée pour cette analyse du marché immobilier diagnostiqué à Aubagne, publiée le 6 octobre 2026. La dernière extraction ADEME mobilisée date du 28 septembre 2026 : l’actualité tient à cette mise à jour des données, et non à un événement municipal. Pour la vente, trois questions organisent la lecture : quelle place occupent les étiquettes énergétiques, quels biens entrent dans le champ de l’audit réglementaire, et que permettent réellement ces chiffres dans une négociation ? La première précaution commande toutes les autres : un même logement peut apparaître plusieurs fois. Les 10 442 enregistrements ne correspondent donc pas nécessairement à autant de logements différents.

Vente à Aubagne : 818 diagnostics E, mais un audit au périmètre précis

L’étiquette E représente 818 diagnostics, soit 7,8 % des enregistrements locaux. Elle mérite une attention particulière dans une analyse orientée vers la vente, puisque l’audit énergétique réglementaire concerne en métropole les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété classés E, F ou G. L’extension à la classe E s’applique depuis le 1er janvier 2025. Deux caractéristiques doivent donc rester associées dans la lecture de cette obligation : la classe énergétique et la catégorie du bien vendu. La présence d’une étiquette E, F ou G dans la base ne suffit pas à compter les ventes soumises à audit. Le corpus fourni ne constitue ni un inventaire des biens actuellement proposés à la vente ni un décompte des opérations concernées.

• Classe E : 818 diagnostics enregistrés, soit 7,8 % de la base locale.
• Classes F et G : 336 diagnostics enregistrés, soit 3,2 % de la base locale.
• Champ de l’audit à la vente : maisons individuelles et immeubles en monopropriété classés E, F ou G en métropole.
• Pour la classe E, l’obligation indiquée dans les faits fournis s’applique depuis le 1er janvier 2025.

336 diagnostics F ou G : un signal de négociation, pas une décote mesurée

Les classes F et G réunissent 336 diagnostics, soit 3,2 % des enregistrements. Dans le détail, la classe F compte 271 diagnostics, représentant 2,6 % du total, et la classe G en compte 65, soit 0,6 %. Ces proportions situent leur poids dans le corpus d’Aubagne ; elles ne mesurent pas leur présence parmi les annonces ou les ventes. Elles ne renseignent pas davantage sur les prix obtenus. Pour une négociation, cette différence est déterminante : une étiquette défavorable décrit le classement énergétique enregistré, mais les données transmises ne permettent pas de lui associer une réduction de prix, un montant de travaux ou une durée de commercialisation.

La conséquence concrète est une séparation entre le constat énergétique et sa traduction financière. Un vendeur ou un acquéreur peut situer une étiquette F ou G par rapport à la distribution locale, sans en déduire un barème de négociation. Aucun prix de vente, aucune remise négociée et aucun chiffrage de travaux ne figurent parmi les faits disponibles. Pour les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété concernés, l’obligation d’audit doit être distinguée de cette absence de mesure des prix. Le caractère obligatoire du document ne prouve pas, à lui seul, une décote. Réciproquement, la faible proportion locale des diagnostics F et G ne réduit pas la portée de l’obligation pour un bien qui entre dans son champ.

À Aubagne, 53,7 % de diagnostics C : quel repère pour un bien à vendre ?

La classe C est la plus représentée, avec 5 612 diagnostics, soit 53,7 % de l’ensemble. La classe D suit avec 2 562 enregistrements, soit 24,5 %. À l’autre extrémité de la distribution, la classe A regroupe 202 diagnostics, représentant 1,9 %, et la classe B en compte 912, soit 8,7 %. Cette répartition offre un cadre de comparaison énergétique pour un bien à vendre. Elle ne fournit toutefois pas un ensemble de biens comparables au sens d’une estimation de prix : les chiffres agrègent des diagnostics sans présenter ici les caractéristiques détaillées de chaque bien, son éventuelle mise en vente ou le résultat d’une transaction.

Comparer une étiquette individuelle à cette distribution répond donc à une question limitée : où se place le diagnostic considéré parmi les diagnostics enregistrés à Aubagne ? Cela ne répond pas à la question du prix auquel le logement pourrait être vendu. Le poids de la classe C ne signifie pas non plus que 53,7 % de tous les logements de la commune sont classés C. La répétition possible des diagnostics pour un même logement interdit cette assimilation. Dans une discussion de vente, le repère communal conserve une utilité descriptive, à condition de ne pas devenir une prétendue norme de prix ou une preuve automatique de supériorité commerciale.

• Situer une étiquette dans la base : possible avec les effectifs et pourcentages fournis.
• Comparer les prix de biens de même classe : impossible avec ces seules données, qui ne comportent aucun prix.
• Déduire la classe de tous les logements d’Aubagne : impossible à partir d’un corpus de diagnostics comportant potentiellement des répétitions.

Extraction du 28 septembre : ce que recouvrent les 10 442 enregistrements

Le périmètre communal est celui d’Aubagne, dans les Bouches-du-Rhône, identifié par le code INSEE 13005. La population de référence inscrite dans le jeu local est de 47 529 habitants. Ce chiffre décrit le contexte communal, pas le nombre de logements couverts par l’extraction. Rapporter directement les diagnostics aux habitants ne donnerait donc pas un taux de couverture du parc immobilier. La méthode retenue consiste à lire les effectifs et les proportions dans leur périmètre déclaré, puis à distinguer ce qui relève de la base entière de ce qui relève du corpus géolocalisé. Cette distinction évite de présenter des indicateurs de nature différente comme s’ils décrivaient exactement le même ensemble.

La date d’extraction donne le repère temporel de cette photographie, mais elle ne constitue pas une mesure d’évolution. Aucune extraction antérieure comparable n’est fournie ici. Il serait donc injustifié d’annoncer une hausse des diagnostics E, une baisse des F et G ou une amélioration du parc à partir de ces seuls résultats. La même prudence vaut pour les répétitions : puisqu’un logement peut être enregistré plusieurs fois, les effectifs restent des nombres de diagnostics. Pour l’analyse de la vente, cela empêche notamment de transformer les 818 diagnostics E en 818 propriétaires vendeurs, ou les 336 diagnostics F et G en un stock de logements disponibles.

1948-1974 et maisons individuelles : deux lectures à ne pas fusionner

La période de construction dominante est 1948-1974, avec 43,1 % du corpus géolocalisé. Les autres repères fournis font apparaître 21,0 % de bâti antérieur à 1949, 64,1 % antérieur à 1975 et 85,6 % relevant de périodes antérieures à 2001. Ces seuils ne forment pas des catégories indépendantes à additionner. Ils donnent différentes lectures de l’ancienneté du bâti diagnostiqué. Pour une vente, cette ancienneté contextualise le bien, mais ne permet pas de lui attribuer une étiquette énergétique. Aucun croisement détaillé entre période de construction et classe DPE n’est fourni. Affirmer que l’âge du bâti explique à lui seul les diagnostics E, F ou G dépasserait donc les données.

Les maisons individuelles représentent 16,1 % dans les données locales. Ce repère rejoint directement le sujet de l’audit, puisque cette catégorie de biens figure dans le champ réglementaire fourni pour les ventes en E, F ou G. Il ne permet pourtant pas de calculer le nombre de maisons concernées : la répartition des étiquettes propre aux maisons n’est pas indiquée. Appliquer mécaniquement à ces dernières les proportions énergétiques de toute la base supposerait une distribution identique qui n’est pas établie. Le nombre d’immeubles en monopropriété concernés n’est pas davantage disponible. Le périmètre juridique de l’audit est connu ici ; son volume local à la vente ne l’est pas.

919 € et 65 m² : des médianes qui ne chiffrent pas la négociation

La surface médiane est de 65 m² et la consommation médiane atteint 143 kWh/m²/an. Le coût énergétique annuel médian estimé s’établit à 919 €. Ces trois repères résument des dimensions différentes du corpus. Ils ne composent pas nécessairement le portrait d’un même logement et ne décrivent pas automatiquement le bien discuté entre vendeur et acquéreur. En particulier, les 919 € correspondent à un coût médian estimé, non à une facture constatée pour chaque logement. La négociation ne peut donc pas s’appuyer sur ce montant comme sur une charge certaine du bien vendu, ni le convertir en une réduction de prix présentée comme déduite des données officielles.

Le gaz naturel est le chauffage principal mis en avant dans l’extraction, avec 5 099 diagnostics. Cet effectif apporte un repère supplémentaire sur les enregistrements locaux, mais aucun croisement fourni ne relie ici ce chauffage aux étiquettes, aux périodes de construction ou aux montants négociés. Il ne démontre donc pas une cause du classement énergétique d’un bien particulier. Plus largement, rapprocher consommation médiane, coût estimé et chauffage ne suffit pas à calculer une économie après travaux. Aucun scénario de travaux ni coût associé n’est transmis. Pour la vente, ces indicateurs restent des éléments de contexte énergétique, distincts du diagnostic individuel et du contenu d’un éventuel audit.

Beaumond, Charrel, Passons : situer la vente sans inventer de palmarès

Beaumond, Centre Ville, Charrel et Passons figurent parmi les secteurs IRIS analysés à Aubagne. Les faits transmis ne donnent cependant aucune ventilation chiffrée des étiquettes pour chacun de ces secteurs. Il n’est donc pas possible d’en désigner un comme plus performant, plus exposé aux diagnostics F et G ou plus favorable à la vente. Leur présence dans l’analyse atteste une lecture territoriale du corpus, sans autoriser un classement. Dans une négociation portant sur un bien situé dans l’un de ces secteurs, les proportions communales restent des proportions communales : elles ne deviennent pas, par simple proximité géographique, les caractéristiques énergétiques du secteur ou de l’adresse considérée.

Les risques recensés par Géorisques ajoutent une dimension distincte de l’énergie. Les familles indiquées sont l’inondation, le mouvement de terrain, le séisme, le feu de forêt, le transport de marchandises dangereuses et l’affaissement minier. Leur recensement ne précise pas ici l’exposition de chaque bien ni une conséquence sur son prix. La zone sismique est non renseignée dans les faits fournis ; cette absence d’information ne signifie pas une absence de risque. Le potentiel radon est indiqué à 2. Aucun de ces éléments ne permet de modifier une classe DPE ou de calculer une décote. Leur lecture doit rester séparée de celle des performances énergétiques.

• Énergie : la base décrit des diagnostics et leur répartition par classe.
• Localisation : des secteurs IRIS sont analysés, sans résultats sectoriels chiffrés fournis ici.
• Risques : six familles sont recensées par Géorisques, sans évaluation individuelle des biens dans les faits transmis.
• Prix : aucune donnée ne mesure l’effet d’une étiquette, d’un secteur ou d’un risque sur une transaction.

Acheter pour louer : ne pas confondre audit de vente et échéances de décence

Un projet d’achat destiné à la location conduit à lire un second calendrier, distinct de l’audit à la vente. En métropole, les logements classés G ne satisfont plus le critère de décence énergétique pour un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025 ; les échéances prévues concernent F en 2028 et E en 2034. Ces règles ne doivent pas être présentées comme une interdiction de vendre. Elles portent sur le critère de décence énergétique locative, tandis que l’audit concerne les catégories de biens vendus précisées plus haut. La photographie d’Aubagne permet de situer les étiquettes concernées dans les diagnostics enregistrés, mais pas de compter les projets locatifs ni d’en chiffrer les conséquences financières.